Industrial Estate Sector (OVERWEIGHT) – อยู่ในช่วงเร่งตัวขึ้น
นิคมอุตสาหกรรมของไทยเข้าสู่วัฏจักรใหม่ตั้งแต่ปี 2022 และยอด presalesที่ดินอยู่ในโหมดเร่งตัวขึ้นในปีนี้ ปัจจัยขับเคลื่อนคือการกระจายธุรกิจออกจากจีนและแนวโน้มการลงทุน EV เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มฯ เป็น “OVERWEIGHT”
การลงทุนของ FDI รอบใหม่
การลงทุนของ FDI รอบใหม่ของไทยเริ่มตั้งแต่ปี 2022 และเราเห็นแนวโน้มดังต่อไปนี้ 1) ความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรม (IE) เร่งตัวขึ้นในปีนี้ 2) จีนเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่สุดในปีนี้ และ EV เป็นผู้นำเทรนด์การลงทุน 3) ความต้องการไม่ได้จำกัดเฉพาะบริษัทจีนเท่านั้น แต่ยังเห็นการเพิ่มขึ้นจากสัญชาติอื่น และภาคอุตสาหกรรมอื่นด้วย โดยเฉพาะกลุ่มที่ไทยมีฐานที่ดีอยู่แล้ว เช่น อิเล็กทรอนิกส์ เครื่องใช้ไฟฟ้า สินค้าอุปโภคบริโภค พลังงาน และอาหาร 4) กระแสการลงทุนไม่เพียงแต่อยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เท่านั้น แต่ยังไหลไปยังจังหวัดอื่นๆ ในภาคตะวันออกและภาคกลางด้วย และ 5) ราคาที่ดินใน IE เริ่มปรับตัวสูงขึ้น
รอบการลงทุนอาจอยู่นานหลายปี
ก่อนหน้านี้เราคาดว่ารอบการลงทุนนี้จะคงอยู่ประมาณ 4 ปี จนถึงปี 2025 แต่ปัจจุบันเราเชื่อว่าจะยาวนานกว่านั้น ปีที่แล้วเราเห็นกระแสการลงทุนส่วนใหญ่ในอุตสาหกรรมเบาที่ไม่ต้องการการลงทุนในซัพพลายเชน แต่ปัจจุบันดูเหมือนว่าจะมีกระแสการลงทุน EV ที่แข็งแกร่ง ซึ่งมาพร้อมกับแบตเตอรี่และและซัพพลายเชน นอกจากนี้ เรายังเห็นความสนใจที่เพิ่มขึ้นอย่างล้นหลามในภาคส่วนอื่นๆ และเชื่อว่าสมมติฐานที่มองว่ารอบการลงทุนนี้จะยาวนานถึงปี 2025 เท่านั้นจึงเป็นระดับที่ต่ำไป รอบการลงทุนนี้เพิ่งเริ่มต้นในปี 2022 โดยมีผู้เล่นชั้นนำ 3 ราย ยอด presales รวม 3,280 ไร่ (เทียบกับเฉลี่ย 5 ปี ก่อนโควิดที่ 1,881 ไร่ต่อปี) เราปรับประมาณการ presales ขึ้น 13-15% เป็น 4,000/3,800/3,800 ไร่ ในปี 2023-25F หลังจาก BYD เข้ามาแล้วในปีที่แล้ว บริษัทอื่นที่สนใจ ได้แก่ Changan and Chery, Gac Aion, Hyundai, Panasonic และ HP เป็นต้น
มีผู้เล่น 3 รายที่มีที่ดินที่พัฒนาแล้ว
ผู้เล่นในตลาด IE มีหลายราย แต่ผู้เล่นที่มีประสบการณ์ ด้วยตั้งอยู่ในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานสำคัญและมีโครงสร้างพื้นฐานและบริการที่พัฒนาอย่างดีภายในนิคมฯ คือบริษัทจดทะเบียน 3 ราย ซึ่งได้แก่ AMATA (IE) WHA (IE และคลังสินค้า) และ ROJNA (IE) ทั้ง 3 ราย มีที่ดินรวม 29,000 ไร่ (หรือ 11,000 เอเคอร์) ในภาคตะวันออกและภาคกลางของไทย WHA ปรับขึ้นราคาขาย 7% ในที่ดินนิคมฯ ทั้งหมดในปีนี้ ขณะที่ AMATA ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่าปรับขึ้นราคาขายรวม 20-30% ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา
ให้น้ำหนักลงทุนเป็น “OVERWEIGHT”; WHA เป็น Top Pick
เราคงน้ำหนักลงทุนเป็น “OVERWEIGHT” กลุ่มฯ โดย WHA เป็น Top Pick ของเรา เนื่องจากมีธุรกิจที่หลากหลายทั้ง IE คลังสินค้า และโรงงานให้เช่า ซึ่งทำให้ได้ประโยชน์จาก FDI ทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กตลอดทั้งวัฏจักร นอกจากนี้เรายังชอบแนวคิดการเติบโตของผู้บริหารอีกด้วย
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……