WHA (BUY) – ความต้องการที่ดินล้นหลาม – Target Price Bt6.10, Price Bt5.45
เนื่องจากได้ประโยชน์โดยตรงจากการย้ายฐานการลงทุนโดยตรงจากจีน ยอดขายที่ดินโดยรวมใน 3Q23 ของ WHA จึงดูแข็งแกร่งทั้งในไทยและเวียดนาม โดยเติบโต 44% y-y WHA กำลังเข้าสู่การเติบโตของกำไรรอบใหม่ และเราคาดว่ากำไรโดยรวมจะฟื้นตัว 13/27% ในปี 2023-24F คงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 6.1 บาท/หุ้น
ได้ประโยชน์จากรอบการเติบโตของ IE
ยอด presales โดยรวมใน 3Q23F ของ WHA มีแนวโน้มเติบโตถึง 1,440 ไร่ หรือเติบโต 44% y-y เวียดนามเป็นปัจจัยหนุนหลัก เติบโต 726% y-y เนื่องจากการขาย 2 ล็อตใหญ่ให้กับบริษัทอิเล็กทรอนิกส์จีนในเวียดนาม ขณะที่ presales ของไทยลดลงเล็กน้อย 6% y-y จากฐานยอดขายที่ดินขนาดใหญ่ให้กับรถยนต์ EV จีน ซึ่งทำให้ presales 9M23 อยู่ที่ 2,488 ไร่ (+79% y-y) และคิดเป็น 90% ของเป้าหมายใหม่ของ WHA ความต้องการยังคงแข็งแกร่ง ความต้องการที่ดินในไทยอยู่ที่ราว 4,000 ไร่ ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มยานยนต์ (รวมถึง EV) และกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ด้วยความต้องการที่ล้นหลามซึ่งได้แรงหนุนจากความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มสูงขึ้น ปัจจุบันเราจึงสมมติให้ยอด presales ที่ดินโดยรวมอยู่ที่ 2,750 ไร่ (เทียบกับเดิมที่ 2,250 ไร่) ในปี 2023F และ 2,200 ไร่ต่อปี ในปี 2024-25F เทียบกับ 1,819 ไร่ในปี 2022 และเฉลี่ย 5 ปีก่อนโควิดที่ 830 ไร่
เราคาดว่า EPS เติบโต 27% ในปีหน้า
เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรของ WHA ขึ้น 2/4% ในปี 2024-25F เพื่อสะท้อนยอด presales ที่ดินที่สูงขึ้นในปีนี้ ซึ่งได้ถูกหักล้างบางส่วนด้วยกำไรของโรงไฟฟ้า SPP ที่ลดลงจากการปรับลดค่าไฟฟ้าของประเทศ เราคาดว่ากำไรปกติจะเติบโตที่ 13/27/12% ในปี 2023-25F การเติบโตของกำไรปี 2024F ครึ่งหนึ่งมาจากการโอนที่ดินของธุรกิจ IE ที่สูงขึ้นทั้งในไทยและเวียดนาม และการเติบโตที่เหลือจะมาจากการขายคลังสินค้าตามแผนที่สูงขึ้นไปยัง REIT EBIT และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมของ WHA ในปี 2024F มาจาก IE ราว 35%, คลังสินค้าให้เช่าและการขายสินทรัพย์28%, สาธารณูปโภคและไฟฟ้า 20% และเงินปันผลและรายได้อื่น 17%
สินทรัพย์เวียดนามดี – อีกหนึ่งปัจจัยผลักดันการเติบโต
เราไปเยี่ยมชม IE สองแห่งของ WHA ในภูมิภาคชายฝั่งตอนกลางเหนือ ที่แรกคือ IE ที่มีอยู่ในจังหวัด Nghe An อีกที่คือ IE ในจังหวัด Thanh Hoa ที่จะเปิดตัวในปี 2025 จุดแข็งคือคุณภาพโครงสร้างพื้นฐานภายในนิคมอุตสาหกรรม แรงงานที่มีอยู่มากมาย การแข่งขันต่ำ และทำเลที่ตั้ง ปัจจุบันนิคมอุตสาหกรรม Nghe An กลายเป็นจุดสำคัญสำหรับผู้ผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์รายใหญ่ของจีน เฟสสอง 2,100 ไร่ ที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อ 9 เดือนที่แล้ว ขายไปแล้ว 40% ด้วยความสำเร็จนี้ ปัจจุบันรัฐบาลท้องถิ่นจึงให้การสนับสนุนธุรกิจของ WHA อย่างเต็มที่ เราคาดว่า presales ที่ดินเวียดนามอยู่ที่ 800/500/500 ไร่ ในปี 2023-25F เทียบกับ 292/41/106 ไร่ ในปี 2020-22 WHA มีที่ดินในมือ 1,000 ไร่ และคาดว่าจะได้รับการอนุมัติเฟสต่อไปอีก 1,000 ไร่ภายในต้นปีหน้าสำหรับนิคมฯ Nghe An
คงคำแนะนำ “ซื้อ”
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย DCF/NAV-derived SOTP ที่ 6.1 บาท/หุ้น เราใช้ส่วนลด 20% ในการคำนวณ NAV ของที่ดิน IE ที่พัฒนาแล้ว ขณะที่ประเมินมูลค่าที่ดินเปล่าตามราคาทุน เนื่องจากเราเชื่อว่าอุตสาหกรรมอยู่ในช่วงขาขึ้นตามวัฏจักร เราจึงเห็น upside จากการประเมินมูลค่าของเรา
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……