Industrial Estate Sector (Overweight) – FDI, การเติบโตอย่างมาก และภาวะคอขวด
การเข้ามาจำนวนมากของศูนย์ข้อมูลเริ่มก่อให้เกิดปัญหาความแออัดในการส่งไฟฟ้าในพื้นที่ EEC รัฐบาลกำลังดำเนินการจัดทำแผนพลังงานไฟฟ้าเพื่อรองรับศูนย์ข้อมูลเพิ่มเติมในพื้นที่นอก EEC นอกจากนี้ เรายังคาดว่าการยื่นขอ BOI โดยรวมจะเริ่มกลายเป็นการลงทุนจริง
ตัวเลขปี 2025 ไม่ยั่งยืน แต่การเติบโตยังคงต่อเนื่อง
ยอดยื่นขอส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) พุ่งทำสถิติสูงสุดที่ 1.4 ล้านลบ. (+94% y-y) ใน 9M25 แซงหน้ายอดยื่นขอส่งเสริมการลงทุนทั้งปีในปี 2024 ที่ 1.1 ล้านลบ. อุตสาหกรรมหลักส่วนใหญ่มีการเติบโต และศูนย์ข้อมูล (data centers) มีสัดส่วนสูงถึง 45% ของมูลค่าการยื่นขอทั้งหมด หรือเติบโต 551% y-y ใน 9M25 เทียบกับอุตสาหกรรมอื่นที่เติบโต 24% y-y ข้อมูลจาก BOI ระบุว่า ยอดยื่นขอส่งเสริมการลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมสำคัญส่วนใหญ่ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ศูนย์ข้อมูลมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงจากฐานที่สูงอย่างไม่ยั่งยืนใน 9M25 เราคาดว่ามูลค่าการยื่นขอส่งเสริมการลงทุนจาก BOI จะยังคงสูงต่อเนื่องในอีกหลายปีข้างหน้า โดยได้แรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิต
แผนพลังงานไฟฟ้า – แก้ปัญหาคอขวดสำหรับศูนย์ข้อมูล
หลังจากมีการยื่นขอจัดตั้งศูนย์ข้อมูลจำนวนมากในช่วงสองปีที่ผ่านมา พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เริ่มเห็นความเสี่ยงของคอขวดด้านการส่งไฟฟ้า สำหรับโครงการใหม่ในอนาคต รัฐบาลจึงกำลังจัดทำแผนพลังงานไฟฟ้า (power map) เพื่อระบุพื้นที่ที่มีสถานีไฟฟ้าและความสามารถในการส่งกำลังไฟฟ้าเพียงพอ สำหรับรองรับการตั้งศูนย์ข้อมูลเพิ่มเติม นอกจากนี้ BOI ยังมีแผนที่จะลดสิทธิประโยชน์ในพื้นที่ EEC และเพิ่มสิทธิประโยชน์ในพื้นที่ใหม่ที่ถูกระบุไว้ในแผนพลังงาน เพื่อจูงใจให้ศูนย์ข้อมูลขยายตัวไปยังพื้นที่ที่มีระบบไฟฟ้ารองรับมากกว่า
ทั้งนี้ ประเทศไทยมีกำลังการผลิตไฟฟ้าสำรองค่อนข้างสูงอยู่ที่ประมาณ 30% ทำให้ปัญหาคอขวดด้านการส่งไฟฟ้ามีแนวโน้มใช้เวลาไม่นานในการแก้ไข
คำขอการส่งเสริมการลงทุน (BOI) กำลังกลายเป็นการลงทุนจริง
การยื่นขอ BOI เป็นตัวชี้วัดสำคัญ และใช้เวลาประมาณสองปีจึงจะกลายเป็นการลงทุนจริง โดยรอบการเติบโตที่เริ่มในปี 2022 การลงทุนจริงเพิ่งเริ่มต้นขึ้นจริง ด้วยมูลค่าการยื่นขอ BOI สูงกว่า 1 ล้านลบ. ต่อปี ในปี 2024-25 กิจกรรมการลงทุนจึงน่าจะเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในอีกสองปีข้างหน้า เนื่องจากกระแสการลงทุนใหม่ที่หลั่งไหลเข้ามาในหลายอุตสาหกรรม เช่น อิเล็กทรอนิกส์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, ศูนย์ข้อมูล, ยานยนต์ไฟฟ้า และเครื่องจักร เราจึงคาดว่าการลงทุนเหล่านี้จะก่อให้เกิดโครงการต่อเนื่องซึ่งจะขยายรอบการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ของไทย
คงน้ำหนักลงทุนเป็น “OVERWEIGHT”
ยอด presales ที่ดินของผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมชั้นนำ 4 รายที่เราทำบทวิเคราะห์เพิ่มขึ้นจาก 2,057 ไร่ ในปี 2019 เป็น 7,001 ไร่ ในปี 2024 และเราคาดว่าจะอยู่ที่ 5,090 ไร่ ในปี 2025F เหตุผลที่เราแนะนำ “ซื้อ” หุ้นเหล่านี้ไม่ใช่เพราะยอดขายที่ดินทำสถติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง แต่เป็นเพราะระยะเวลาคืนทุนที่สั้นลงจากการลงทุนในที่ดินเปล่า AMATA เป็น Top Pick ในกลุ่มของเรา โดยมูลค่าปัจจุบันบ่งชี้ยอด presales เพียง 225 ไร่ต่อปี เทียบกับที่คาดไว้ที่ 1,400-1,600 ไร่ต่อปี
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……