AP (BUY) – ดีกว่าตลาด – Target Price Bt10.20, Price Bt8.50
AP มียอด presales ทรงตัว ทั้งที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยลดลงในปีนี้ เนื่องจาก presales แนวราบสูงเป็นประวัติการณ์ และด้วย backlog และต้นทุนที่ลดลง เราจึงคาดว่า EPS จะเติบโตเฉลี่ย 9% ในปี 2026–28F คงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วย PE ไม่แพงที่ 5.7 เท่า และให้ yield 6–7% ในปี 2025–26F
ปรับเพิ่มกำไรและราคาเป้าหมาย แนะนำ “ซื้อ”
เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” AP และยังคงเป็น Top Pick ของเรา 1) เราปรับเพิ่มกำไรของ AP ขึ้น 9–12% ในปี 2025–27F สะท้อนยอด presales ที่แข็งแกร่งกว่าคาด โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ SG&A/Sales ที่ลดลง และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลง และด้วยการปรับมาใช้ปีฐาน 2026F ทำให้ราคาเป้าหมายเพิ่มขึ้นเป็น 10.2 บาท (จาก 8.0 บาท) 2) AP ยังคงมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น ด้วยมียอด presales ทรงตัวในปีนี้เทียบกับตลาดอสังหาฯ ที่อ่อนแอ แม้คอนโดยังคงซบเซา แต่เราคาดว่า AP จะมียอด presales บ้านแนวราบสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปีนี้ 3) เรามองว่า AP ไม่แพง ซื้อขายที่ PE เพียง 5.7 เท่า เทียบกับ EPS ที่เติบโต 9/11/9% ในปี 2026–28F และมีอัตราผลตอบแทนปันผลที่ดีที่ 6.5/7.1% ในปี 2025–26F
ยอด presales ที่อยู่อาศัยแนวราบแข็งแกร่ง
AP มี presold บ้านแนวราบ 2.7 หมื่นลบ. ใน 9M25 เติบโต 11% y-y เราคาดว่าบริษัทฯ จะทำสถิติรายไตรมาสใหม่ที่ 1.2 หมื่นลบ. ใน 4Q25F หนุนโดยการเปิดโครงการแนวราบใหม่มูลค่า 4.0 หมื่นลบ. ใน 2H25F ยอด presales แนวราบคิดเป็น 82% ของ presales รวมใน 9M25
หลังโควิด AP รุกสร้างแบรนด์ที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่องด้วยทำเลที่หลากหลาย สำหรับต่างจังหวัด สัดส่วนยอดขายอยู่ที่ 5% ในปีที่แล้ว และตั้งเป้าขยายเป็น 10% ภายในสามปี
ความต้องการคอนโดฟื้นตัว
จากเหตุแผ่นดินไหวในเดือนมีนาคมปีนี้ ความต้องการคอนโดยังอ่อนแอ และ AP เปิดตัวโครงการเพียง 3 โครงการในปีนี้ จากแผนเดิมที่ตั้งใจเปิด 6 โครงการ แม้ความต้องการโดยรวมยังคงอ่อนเมื่อเทียบกับบ้านแนวราบ แต่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว โดยยอด presales คอนโดของ AP ฟื้นขึ้นมาอยู่ที่ 2.5 พันลบ. ใน 3Q25 จากจุดต่ำสุดที่ 630 ลบ. ใน 2Q25 โครงการเปิดตัวที่ประสบความสำเร็จใน 3Q25 คือ Life Udomsuk Station มูลค่า 4.6 พันลบ. ซึ่งมียอด presold 60% ณ เดือนพฤศจิกายน AP คาดว่าจะยังคงมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น และมีแผนเปิดโครงการคอนโดเพิ่มเติมในปีหน้า มูลค่า 1.5–2.0 หมื่นลบ. จาก 9.6 พันลบ. ในปีนี้
ทั้งนี้ ผู้ซื้อชาวเมียนมาได้เข้ามาแทนที่ผู้ซื้อชาวจีนในฐานะผู้ซื้อคอนโดต่างชาติรายใหญ่ที่สุดของ AP โดยมีสัดส่วนยอด presales คอนโดที่ 15/16/13% ในปี 2023/2024/9M25 ตามลำดับ
4Q25F แข็งแกร่ง
เราคาดว่ากำไรของ AP ใน 4Q25F อยู่ที่ 1.26 พันลบ. ซึ่งจะเป็นไตรมาสที่ดีที่สุดของปี โดยคิดเป็นการเติบโต 9% q-q แต่ลดลงเล็กน้อย 3% y-y ปัจจัยสนับสนุนได้แก่ 1) การเติบโตของ presales ที่ 28% h-h ใน 2H25F จากยอด presales บ้านแนวราบ และ 2) การรับรู้รายได้จากโครงการคอนโด Aspire Vibha-Victory มูลค่า 2.3 พันลบ. (มี presold 77%) ที่แล้วเสร็จในไตรมาสนี้
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……