AMATA (BUY) – ยอดขายที่ดินชะลอตัวลง – Target Price Bt24.00, Price Bt15.70
ยอด presales 4Q25F ของ AMATA มีแนวโน้มอ่อนแอ และเราได้ปรับลดกำไรปี 2026–27F ลง 5–9% แม้ปัจจัยดังกล่าวอาจกดดันราคาหุ้นในระยะสั้น แต่เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” AMATA ด้วยมองว่ายังคงเป็นหุ้นที่มีมูลค่าถูกมาก ซื้อขายที่เพียง 5 เท่า PE และให้อัตราผลตอบแทนปันผล 6%
ยอด presales น่าจะอ่อนแอใน 4Q25F
ยอด presales ของ AMATA ชะลอตัวลงตั้งแต่ 3Q25 โดยมีเพียง 242 ไร่ ทำให้ presales 9M25 อยู่ที่ 990 ไร่ แม้ปกติ 4Q จะเป็นช่วงไฮซีซัน แต่คาดว่า presales 4Q25F จะทรงตัว q-q เนื่องจากความล่าช้าของหลายโครงการ ยอด presales ที่ระดับต่ำนี้ต่ำกว่าที่ทั้งเราและตลาดคาดไว้ เรามองว่าการชะลอตัวนี้เป็นผลจากความไม่แน่นอนของรายละเอียดข้อตกลงภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ที่ยังไม่แล้วเสร็จ และเศรษฐกิจโลกที่อ่อนแอลง แม้เรายังคงมองว่า FDI อยู่ในช่วงขาขึ้น แต่เราได้ปรับสมมติฐาน presales ปี 2025–27F ลงเป็น 1,200/1,400/1,200 ไร่ (จาก 1,600/1,400/1,400 ไร่) และปรับกำไรปี 2026–27F ลง 5–9% อย่างไรก็ดี ด้วย backlog ราว 2.3 หมื่นลบ. เราจึงยังคาดว่ากำไรจะเติบโต 4% y-y ใน 4Q25F และ 15% ในปี 2026F ก่อนจะลดลง 7% ในปี 2027F ตามการลดลงของ backlog
FDI ยังอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่เริ่มเปลี่ยนไปสู่ซัพพลายเชน
วัฏจักรขาขึ้นของ FDI เริ่มตั้งแต่ปี 2022 โดยมีผู้เล่นรายใหม่จำนวนมากเข้ามาลงทุน เรามองว่าเม็ดเงิน FDI ในปัจจุบันกำลังเคลื่อนย้ายไปสู่ธุรกิจซัพพลายเชนและอุตสาหกรรมสนับสนุนมากขึ้น ซึ่งต้องใช้ขนาดที่ดินเล็กกว่าธุรกิจที่เป็นอุตสาหกรรมหลัก ข้อมูลแยกตามประเภทธุรกิจของ BOI ใน 6M25 แสดงให้เห็นว่า โครงการส่วนใหญ่เป็นธุรกิจชิ้นส่วน ส่วนประกอบ หรืออุตสาหกรรมสนับสนุน เช่น PCB/PCBA และอิเล็กทรอนิกส์ที่เกี่ยวกับ EV ซึ่งยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ขณะที่โครงการขนาดใหญ่ที่ใช้เงินลงทุนสูงมีเพียง 4 โครงการ ได้แก่ เซลล์แบตเตอรี่ความหนาแน่นสูง ซูเปอร์คาปาซิเตอร์ และอุปกรณ์ electro-optical ซึ่งคิดเป็นเพียง 6% ของคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ทั้งหมดใน 6M25
ราคาเป้าหมายใหม่ของเราอยู่ที่ 24 บาท
เราใช้วิธี SOTP ในการประเมินมูลค่า AMATA โดยโครงสร้างกำไรจากการดำเนินงานและส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในปี 2026F แบ่งเป็นการขายที่ดิน 61% ไฟฟ้า (ส่วนแบ่งกำไร) 11% น้ำ 11% และรายได้ค่าเช่าและรายได้อื่นๆ 17% เราใช้ DCF ในการประเมินมูลค่าโรงไฟฟ้า และใช้ PE ในการประเมินมูลค่าธุรกิจสาธารณูปโภค ส่วนธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม เราใช้ราคาที่ดินในการประเมิน เนื่องจากเราปรับลดสมมติฐาน presales ที่ดินลง เราจึงให้ส่วนลดสูงขึ้นเป็น 40% (จากเดิม 30%) สำหรับที่ดินที่พัฒนาแล้วของ AMATA และให้ส่วนลด 5% (จากเดิม 0%) สำหรับที่ดินเปล่า ราคาเป้าหมาย SOTP อยู่ที่ 24 บาท/หุ้น ลดลงจากเดิม 27 บาท แบ่งเป็น 14.6 บาท/หุ้น สำหรับที่ดินในไทย 4.6 บาท สำหรับธุรกิจไฟฟ้าและสาธารณูปโภค 0.9 บาท สำหรับที่ดินในเวียดนาม และ 0.4 บาท สำหรับการลงทุนใน REIT
ยังคงเป็นหุ้นที่ถูกมาก; คงคำแนะนำ “ซื้อ”
เรามองว่า AMATA เป็นหุ้นที่มีมูลค่าถูกมาก และคงคำแนะนำ “ซื้อ” โดยหุ้นซื้อขายเพียง 5 เท่า PE และให้อัตราผลตอบแทนปันผลที่ 6% อีกทั้งยังซื้อขายที่เพียง 0.7 เท่า P/BV ซึ่งใกล้เคียงกับในช่วงวิกฤตโควิด-19 และวิกฤตการเงินโลก เรายังคาดว่าจะยังคงมีการไหลเข้าของ FDI มายังไทยต่อเนื่อง หนุนโดยการขยายซัพพลายเชนและความต้องการย้ายฐานการผลิตออกจากจีนในช่วงหลายปีข้างหน้า
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……