AMATA (BUY) – ปัจจัยปลดล็อกมูลค่า – Target Price Bt25.00, Price Bt18.10
เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” AMATA ด้วยเป็นหุ้นที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงในช่วงที่ FDI เฟื่องฟู โดยมีปัจจัยปลดล็อกจากการกลับมาโอนที่ดินจาก backlog ขนาดใหญ่ และ presales ที่ดิน หลังล่าช้ามา 2 ไตรมาส ทั้งนี้ AMATA ถูกมากที่ 5.0 เท่า PE, 0.8 เท่า P/BV และ yield 7.7% ในปี 2026F
หุ้นราคาต่ำกว่ามูลค่าในตลาดที่กำลังเติบโต; แนะนำ “ซื้อ” (BUY)
เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” AMATA โดยมองว่าเป็นหุ้นที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง และมีปัจจัยที่จะช่วยปลดล็อกมูลค่า 1) เราคาดว่าความกังวลของตลาดเกี่ยวกับการโอนที่ดินที่ล่าช้าของ AMATA จะลดลง หลังการโอนที่ดินเริ่มเร่งตัวขึ้นต่อเนื่องสองไตรมาสใน 2H25 เราคาดว่า backlog ขนาดใหญ่ 2.1 หมื่นลบ. จะทยอยรับรู้เป็นรายได้ในปี 2026–27F 2) ความกังวลเรื่อง presales จากลูกค้าจีนที่ชะลอตัว เนื่องจากต้องใช้เวลานานในการขออนุมัติการนำเงินออกไปลงทุนในต่างประเทศก็น่าจะคลี่คลายลง เนื่องจาก presales เริ่มกลับมาหลังชะลอตัวใน 2H25 3) เรามองว่า AMATA ยังถูกมาก ซื้อขายที่เพียง 5.0 เท่า PE, 0.8 เท่า P/BV และให้อัตราผลตอบแทนปันผลที่ 7.7% ในปี 2026F ทั้งนี้ AMATA เคยซื้อขายที่ P/BV เฉลี่ยก่อนโควิด 5 ปีที่ 1.5 เท่า ในระหว่างปี 2015 และ 2019 ซึ่งขายที่ดินได้เฉลี่ย 630 ไร่ต่อปี ขณะที่ปี 2025 AMATA มี presold 1,233 ไร่ และเราคาดว่าจะอยู่ที่ 1,400/1,200/1,200 ไร่ ในปี 2026–28F
ปรับเพิ่มกำไร – IE มีอัตรากำไรสูง
AMATA มี presales ที่ดินมูลค่า 2.1 หมื่นลบ. ซึ่งเราคาดว่าจะทยอยโอนในปี 2026–27F โดยที่ดินในโครงการชลบุรี 1 ซึ่งมีอัตรากำไรสูง คิดเป็นราว 40–50% ของ backlog ทั้งหมด ที่ดินในชลบุรี 1 มีราคาขายประมาณ 12–14 ลบ./ไร่ ซึ่งสูงเป็นสองเท่าของนิคมอื่นๆ และให้อัตรากำไรขั้นต้น 60–70% เทียบกับ 45–55% ในนิคมอื่น เราจึงปรับเพิ่มกำไรปี 2026–28F ขึ้น 8-20% จากการโอนที่ดินที่มีอัตรากำไรสูง และส่วนแบ่งรายได้ประจำที่เพิ่มขึ้น ยอด presales ที่ชะลอในปี 2025 จากมาตรการควบคุมการนำเงินออกไปลงทุนต่างประเทศของจีนที่เข้มงวดขึ้น คาดว่าจะฟื้นตัวเป็น 1,400 ไร่ ในปี 2026F จาก 1,200 ไร่ ในปี 2025 เราคาดว่ากำไรจะเติบโต 22% ในปี 2026F หนุนโดยการโอนที่ดินในชลบุรี 1 และการติบโตของ EPS จะชะลอลงมาอยู่ที่ 4-8% ในปี 2027–28F จากการโอนที่ดินต่อเนื่อง และ presales ใหม่กลับสู่ระดับปกติที่ราว 1,200 ไร่ต่อปี
ฐานรายได้ประจำเพิ่มสูงขึ้น
เมื่อมีการขายที่ดิน และโรงงานเริ่มดำเนินการแล้ว AMATA จะสามารถสร้างรายได้ประจำ (recurring income) จาก ไฟฟ้า น้ำ และบริการอื่นๆ ได้อย่างต่อเนื่อง ฐานรายได้ประจำนี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และถือเป็น กำไรที่มีคุณภาพ เนื่องจากให้กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและมีเสถียรภาพเราคาดว่ารายได้ประจำจะเติบโตเฉลี่ย 8–10% ในปี 2025–28F และคาดว่าสัดส่วนรายได้ประจำของ AMATA จะเพิ่มขึ้นจาก 36% ของ EBIT และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในปี 2025 เป็น 41% ในปี 2028F
การประเมินมูลค่า NAV ตามธุรกิจ
เราประเมินมูลค่า AMATA ด้วยวิธี NAV-derived SOTP-based โดยได้ราคาเป้าหมาย (อิงปีฐาน 2026F) ที่ 25 บาท/หุ้น (จาก 24 บาท) ซึ่งมาจากมูลค่าที่ดิน หักด้วยหนี้รวมตามงบการเงินรวมของบริษัท 14.7 บาท/หุ้น ธุรกิจที่ดินในเวียดนาม 0.9 บาท/หุ้น สาธารณูปโภคและไฟฟ้า 5.5 บาท/หุ้น ธุรกิจให้เช่าโรงงาน 3.6 บาท/หุ้น การลงทุนใน REIT 0.4 บาท/หุ้น ซึ่งสะท้อนว่าราคาหุ้นปัจจุบันแทบไม่ได้ให้มูลค่ากับรายได้ประจำ และธุรกิจอื่นๆ ของบริษัท
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……