CPN (BUY) – โมเดลมิกซ์ยูสเริ่มเห็นผลสำเร็จ – Target Price Bt75.00, Price Bt63.00
เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” CPN ด้วยเป็นบริษัทที่ใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์มีคุณภาพสูง มีรูปแบบการดำเนินธุรกิจที่แข็งแกร่ง และธุรกิจมีความยั่งยืนสูงจากโมเดลผธุรกิจที่สามารถปรับตัวได้ดี โมเดลมิกซ์ยูสเริ่มได้รับการพิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จอย่างมาก เราปรับ TP เพิ่มเป็น 75 บาท
หุ้นสินทรัพย์คุณภาพสูง; แนะนำ “ซื้อ”
เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” CPN โดยเป็นหนึ่งในหุ้น Top Pick ของเรา และปรับราคาเป้าหมายปีฐาน 2026F ขึ้นเป็น 75.0 บาท (จาก 68.0 บาท) 1) CPN เป็น asset play คุณภาพสูงมากในตลาดไทย และมีคะแนน ESG ที่สูง สะท้อนการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพและความยั่งยืนของธุรกิจ จากโมเดลธุรกิจที่สามารถปรับตัวได้ดี 2) โมเดลธุรกิจมิกซ์ยูสที่เริ่มดำเนินการมาตั้งแต่ 8 ปีก่อน ประสบความสำเร็จอย่างมาก โดยช่วยสร้างประโยชน์ร่วมกันด้านการดึงดูดลูกค้าระหว่างโครงการ ทำให้เราปรับกำไรปกติขึ้น 5–8% ในปี 2026-28F สะท้อนสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นจากการเช่าที่สูงขึ้น SG&A/Sales ที่ลดลง 3) ยังมีโอกาสขยายโครงการอีก โดยบริษัทตั้งเป้าเปิดศูนย์การค้าใหม่ 4 แห่ง ปรับปรุงศูนย์การค้า 1 แห่ง ในปี 2026-27F นอกจากนี้ ยังมี upside จากโครงการที่ไม่ใช่ศูนย์การค้า ซึ่งยังไม่ได้ประกาศอย่างเป็นทางการ และ 4) เรามองว่า CPN ยังถูก ซื้อขายที่ 2026F PE เพียง 14.6 เท่า หรือ PEG 0.9 เท่า ซึ่งถือว่าต่ำสำหรับ asset-based company หลังทำกำไรสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปีที่ผ่านมา เราคาดว่ากำไรปกติต่อหุ้นจะเติบโตเฉลี่ย13% ต่อปี ในปี 2026-28F
โมเดล Mixed-use เริ่มเห็นผล
ณ ปี 2025 ศูนย์การค้า 26 แห่ง จากทั้งหมด 44 แห่งเป็นโครงการมิกซ์ยูส (ศูนย์การค้าที่มีทั้งสำนักงาน โรงแรม หรือที่อยู่อาศัย) รูปแบบมิกซ์ยูสนี้สร้างประโยชน์ร่วมกันด้านการดึงดูดลูกค้าให้กับสินทรัพย์รวม อัตราการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้ายังคงอยู่สูงกว่า 90% โดยมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2-3% ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอในปีก่อน อัตราการเข้าพักของโรงแรมเฉลี่ยอยู่ที่ 76% สำหรับ 11 โรงแรม ในปีที่ผ่านมา อีกทั้งยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ศูนย์การค้าที่ดี นอกจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นแล้ว การทำกำไรก็สูงขึ้นเช่นกัน โดยอัตรากำไรขั้นต้นจากค่าเช่าศูนย์การค้าทำสถิติสูงสุดที่ 60% ในปีที่ผ่านมา ในเดือนมกราคม 2026 จำนวนผู้มาใช้บริการเพิ่มขึ้น 3% y-y ในขณะที่ยอดขายของผู้เช่าเติบโตในอัตราเลขสองหลัก
ขยายตัวต่อเนื่อง
ปีที่แล้วมีการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่ง รวมเป็น 44 แห่ง มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 1.72 ล้านตร.ม. CPN มีแผนเปิดศูนย์การค้า 4 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลขอนแก่น (พ.ค.2026F), เดอะเซ็นทรัล แอท พหลโยธิน (4Q26F), สยามสแควร์ (3Q27F), พระราม 9 (4Q27F), การปรับปรุงเซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ (3Q26F) และการขยายพื้นที่ของภูเก็ต ฟลอเรสต้า (4Q26F) ซึ่งจะเพิ่มพื้นที่ให้เช่า 236,131 ตร.ม. (14%) ภานในปี 2027F เราคาดว่ารายได้ค่าเช่าปี 2026-28F จะเติบโต 9/10/6% และมีโอกาสเติบโตอีกจากโครงการที่ไม่ใช่ศูนย์การค้าใกล้กับศูนย์การค้าใหม่นี้ ซึ่งยังไม่ได้เปิดเผย ศูนย์การค้าที่จะเปิดเร็วๆ นี้ที่ขอนแก่น และนอร์ธวิลล์ มี preleased แล้วกว่า 70%
กำไรปกติต่อหุ้นเติบโตเฉลี่ย 3 ปีที่ 13%
เราคาดว่ากำไรปกติต่อหุ้นจะเติบโต 16/13/9% ในปี 2026-28F หนุนโดยอัตราค่าเช่าที่โต 2% ต่อปี การขยายและปรับปรุงศูนย์การสินค้า และอัตรากำไรขั้นต้นจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเป็น 61/62/63% ในปี 2026-28F และเรายังคาดว่าบริษัทร่วมทุน 30% (Vimarn Suriya) ซึ่งบริหารโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ และคอนโดดุสิต เรสซิเดนเซส จะสร้างกำไร 838/348/131 ลบ. ในรูปส่วนแบ่งกำไรให้ในปี 2026-28F เช่นกัน
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……