PIN (BUY) – ปลดล็อกอุปทานที่ดิน – Target Price Bt5.60, Price Bt4.20
เราปรับเพิ่มคำแนะนำ PIN เป็น “ซื้อ” จากการปลดล็อกอุปทานที่ดินหลังเกิดภาวะขาดแคลนในปี 2024–25 โดยนิคมปิ่นทอง 8 เปิดตัวแล้วใน 1Q26 และคาดว่าปิ่นทอง 7 จะเปิดตัวใน 2H26 เราคาดว่ากำไรจะพลิกฟื้นในปีนี้ และปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 5.6 บาท/หุ้น
อุปทานที่ดินใหม่ ปรับราคาเป้าหมายเป็น “ซื้อ”
เราปรับคำแนะนำ PIN ขึ้นเป็น “ซื้อ” (จาก ถือ) เนื่องจาก 1) หลังจากเกิดภาวะขาดแคลนที่ดินในปี 2025 ปัจจุบัน PIN ได้รับอนุมัติ EIA แล้ว และได้เปิดตัวนิคมใหม่ปิ่นทอง 8 ใน 1Q26 โดยคาดว่าปิ่นทอง 7 จะได้รับอนุมัติ EIA และเปิดตัวได้ใน 2H26 2) ความต้องการซื้อที่ดินแข็งแกร่งกว่าที่เราคาดไว้เดิม เราจึงปรับสมมติฐาน presales เพิ่มเป็น 500 ไร่ต่อปี (จาก 400 ไร่) ในปี 2026–28F ทำให้เราปรับประมาณการกำไรเพิ่มขึ้น 4–24% ในช่วงเดียวกัน 3) เราคาดว่ากำไรจากธุรกิจปกติจะฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดในปี 2025 โดยจะเติบโต 145/75/6% ในปี 2026–28F และ 4) ที่ P/BV ที่ 1.0 เท่า และอัตราผลตอบแทนปันผลที่ 7.5/12.1% ในปี 2026–27F เรามองว่าหุ้น PIN ยังมีมูลค่าไม่แพง
เปิดนิคมใหม่หลังล่าช้ามานาน
ในปี 2025 PIN ประสบปัญหาขาดแคลนที่ดินสำหรับขาย เนื่องจากเปิดตัวโครงการใหม่ล่าช้า และรอการอนุมัติ EIA โดยนิคมปิ่นทอง 8 ขนาด 800 ไร่ ได้รับอนุมัติ EIA แล้ว และได้เปิดตัวใน 1Q26 ปัจจุบันยังมีนิคมอีก 2 โครงการที่อยู่ระหว่างรออนุมัติ EIA ได้แก่ ปิ่นทอง 7 ขนาด 800 ไร่ และส่วนขยายปิ่นทอง 3 ขนาด 600 ไร่ โดยทั้งสองโครงการคาดว่าจะเปิดตัวได้ในช่วง 2H26 นิคมทั้งหมดตั้งอยู่ในจังหวัดชลบุรี ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และห่างจากท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังประมาณ 20–40 กิโลเมตร ปัจจุบัน PIN มีที่ดินเปล่าในมือรวมประมาณ 2,600 ไร่ ซึ่งคิดเป็นประมาณ 5 เท่าของยอด presales รายปีที่คาดการณ์ไว้
คาดยอด presales ฟื้นตัวในปี 2026F
จากการปลดล็อกอุปทานที่ดิน เราคาดว่ายอด presales จะฟื้นตัวอย่างมาก จากเพียง 105 ไร่ ในปี 2025 เป็น 500 ไร่ต่อปี ในปี 2026–28F โดยก่อนเกิดปัญหาขาดแคลนที่ดิน PIN มียอด presales ที่ 875/574 ไร่ ในปี 2023–24 แม้ PIN จะเป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมขนาดเล็ก แต่ถือเป็นผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในพื้นที่ EEC มากกว่า 30 ปี โดยมุ่งเน้นลูกค้ากลุ่มผู้ผลิตขนาดเล็กถึงกลาง และผู้ประกอบการในห่วงโซ่อุปทาน ผู้บริหารยังคงเห็นความต้องการซื้อที่ดินจากนักลงทุนจีนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มเครื่องจักร ชิ้นส่วนอุตสาหกรรม และดาต้าเซ็นเตอร์
ราคาเป้าหมาย SOTP/NAV ที่ 5.6 บาทต่อหุ้น
เราปรับเพิ่มราคาเป้าหมาย SOTP-derived NAV-based ของ PIN เป็น 5.6 บาท (จาก 4.5 บาท) สะท้อนการฟื้นตัวของยอด presale ที่ดิน หลังจากมีการเปิดตัวนิคมใหม่ตามที่กล่าวข้างต้น โครงสร้าง NAV ของเราประกอบด้วย 3.8 บาท/หุ้น จากมูลค่าที่ดิน (หักหนี้รวมแล้ว), 0.8 บาท จากธุรกิจสาธารณูปโภค, 0.8 บาท จากธุรกิจให้เช่าโรงงาน และ 0.2 บาท จากการลงทุนใน REIT ที่ราคาหุ้น 4.2 บาท ปัจจุบัน PIN ซื้อขายอยู่ที่เพียงประมาณ 75% ของมูลค่า NAV ของเรา ทั้งที่ใช้สมมติฐานค่อนข้างระมัดระวัง โดยให้ส่วนลด 30% สำหรับที่ดินพัฒนาแล้ว และประเมินมูลค่าที่ดินเปล่าที่ราคาทุน
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……