AMATA (BUY) – ปรับเพิ่มคาดการณ์กำไร – Target Price Bt37.00, Price Bt32.25
กำไร 2Q26 ของ AMATA แข็งแกร่งกว่าที่คาด และเราปรับเพิ่มกำไรปี 2026-28F ขึ้น 7-13% ต่อปี สะท้อนอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายที่ดินที่ดีกว่าคาด เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” AMATA ซึ่งเป็นหุ้นที่ได้ประโยชน์โดยตรงจากรอบการลงทุนของ FDI รอบใหม่ของไทย โดยให้ราคาเป้าหมายที่ 37 บาท
ปรับเพิ่มประมาณการกำไร คงคำแนะนำ “ซื้อ”
เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” AMATA และปรับราคาเป้าหมายปี 2027F เป็น 37 บาท จาก 35 บาท 1) เราปรับเพิ่มกำไรปี 2026-28F ขึ้น 7-13% ต่อปี สะท้อนอัตรากำไรขั้นต้นที่ดีกว่าคาดจากนิคมอุตสาหกรรม Smart City (ชลบุรี) ซึ่งเริ่มโอนที่ดินใน 2Q26 2) การลงทุนของ FDI ยังคงแข็งแกร่ง และ AMATA เป็นหุ้นที่ได้ประโยชน์โดยตรงจากกระแส FDI ผ่านธุรกิจขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม และธุรกิจสาธารณูปโภคที่สร้างรายได้ประจำ 3) AMATA ยังมี backlog จำนวนมากถึง 1.8 หมื่นลบ. ซึ่งจะช่วยรองรับการรับรู้รายได้จากการโอนที่ดินไปจนถึงปี 2027F และ 4) แม้ราคาหุ้นจะปรับตัวขึ้นแล้ว 104% YTD แต่เรายังคงมองว่ามี upside โดยราคาหุ้นปัจจุบันสะท้อนสมมติฐานยอดขายที่ดินเพียง 1,000 ไร่ต่อปี ขณะที่เราคาดไว้ที่ 1,200 ไร่ต่อปี นอกจากนี้ AMATA ยังไม่แพง ซื้อขายที่ 1.3 เท่า 2027F P/BV และ 1.1 เท่า adjusted P/BV พร้อมให้อัตราผลตอบแทนปันผลราว 5% ในปี 2026-27F
สถานการณ์ presales ที่ดินที่ชะลอตัวบรรเทาลง
แนวโน้ม presales ที่ดินของ AMATA ชะลอตัวลงตั้งแต่ 3Q25 เนื่องจากจีนมีมาตรการที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับการนำเงินทุนออกนอกประเทศ โดย presales ที่ดินลดลงเหลือเพียง 106 ไร่ใน 1Q26 จากเฉลี่ยราว 300 ไร่ต่อไตรมาสในปี 2025 อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เริ่มดีขึ้นใน 2Q26 เมื่อ presales ที่ดินฟื้นตัวมาอยู่ที่ 271 ไร่ และ AMATA คาดว่า presales จะแข็งแกร่งขึ้นมากใน 2H26 บริษัทมองว่าความต้องการที่ดินยังคงแข็งแกร่งจากอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ชิ้นส่วนยานยนต์ และดาต้าเซ็นเตอร์ ทั้งจากผู้ผลิตรายใหญ่ และผู้ผลิตในห่วงโซ่อุปทานที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตตามกันมา สำหรับประมาณการยอดขายที่ดิน เราคาดไว้ที่ 1,100/1,500/1,200 ไร่ในปี 2026-28F (จาก 1,400/1,200/1,200 ไร่) นอกจากนี้ เราได้เลื่อนการรับรู้ยอด presales ที่ดินสำหรับโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ 300 ไร่จากปี 2026F ไปเป็นปี 2027F เนื่องจากความต้องการที่หลั่งไหลเข้ามาจำนวนมากทำให้เกิดคอขวดบางส่วนในกระบวนการอนุมัติ
มี Backlog ที่ให้อัตรากำไรสูงจำนวนมาก
AMATA มี backlog ที่ดินจำนวนมากมูลค่า 1.8 หมื่นลบ. ซึ่งรอการโอนใน 2 ปีข้างหน้า โดยราว 40-50% ของ backlog เป็นยอด presales ที่ดินที่มีอัตรากำไรสูง จากโครงการ Smart City (ชลบุรี) และนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี 1 โครงการ Smart City (ชลบุรี) มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 70-75% จากการโอนที่ดินล็อตแรกใน 2Q26 ซึ่งสูงกว่าที่เราคาดไว้อย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่อมตะซิตี้ ชลบุรี 1 มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ราว 60-70% อัตรากำไรที่สูงนี้สะท้อนถึงต้นทุนที่ดินที่ต่ำ เนื่องจาก AMATA ถือครองที่ดินของโครงการเหล่านี้มาเป็นเวลานาน เราคาดว่า backlog ที่เหลือมีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ราว 45-55% ดังนั้น เราจึงปรับเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจขายที่ดินขึ้น 265-345ppt มาอยู่ที่ 56.9/55.8/55.7/55.3% ในปี 2026-29F
Laos เป็น upside
AMATA ได้รับมอบที่ดินเฟสแรก 4,000 ไร่ ของนิคมอุตสาหกรรม Amata Smart & Eco City Namor ทางตอนเหนือของลาวแล้ว โดยนิคมฯ ตั้งอยู่ใกล้กับเส้นทางรถไฟจีน-ลาว โครงการนี้มุ่งเน้นดึงดูดอุตสาหกรรมแปรรูปสินค้าเกษตร อิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์ โดยคาดว่าจะมีลูกค้ารายแรกเข้ามาในโครงการใน 4Q26 เรายังคงไม่รวมมูลค่าของโครงการนี้ที่คาดว่าจะมี NAV 2 บาท/หุ้น ไว้ในประมาณการของเรา
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……