AP (BUY) – สวนทางกับแนวโน้มอุตสาหกรรม – Target Price Bt11.50, Price Bt8.10
แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงต่ำสุดในรอบ 20 ปี ตั้งแต่ปี 2025 แต่ Presales ของ AP ยังเติบโตในปีนี้จากตลาดที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับคุณภาพมากขึ้น เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” AP ด้วยหุ้นมีมูลค่าถูก ซื้อขายที่ 2027F PE เพียง 4.7 เท่า และให้อัตราผลตอบแทนปันผลถึง 6.9/8.0% ในปี 2026-27F
ปรับเพิ่มประมาณการกำไร คงคำแนะนำ “ซื้อ”
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” และปรับราคาเป้าหมายขึ้นโดยปรับมาใช้ปีฐาน 2027F เป็น 11.5 บาท จาก 10 บาท 1) เราเห็น AP ถูกที่สุดในกลุ่มอสังหาฯ ซื้อขายที่ 2027F PE เพียง 4.7 เท่า และให้อัตราผลตอบแทนปันผลสูงที่ 6.9/8.0% ในปี 2026-27F 2) เราปรับประมาณการกำไรขึ้น 5/7/12% ในปี 2026-28F สะท้อน presales 8M26 ที่ดีกว่าคาด 3) จากแนวโน้มที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับคุณภาพมากขึ้น AP จึงรับแรงกดดันด้านอัตรากำไรได้ดีกว่าคู่แข่งที่เร่งลดสต็อกด้วยราคาต่ำเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง โดยคาดอัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อยจาก 31.9% ในปี 2025 เหลือ 30.6% ปีนี้ โดยในปี 1H26 อยู่ที่ 30.3% 4) แม้อัตรากำไรลดลง แต่คาด EPS ของ AP จะยังเติบโต 7/17/12% ในปี 2026-28F
ยอด presales เติบโต
ยอด presales ของ AP เพิ่มขึ้น 16% y-y เป็น 2.4 หมื่นลบ. ใน 1H26 เทียบกับ presales ของผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ 12 รายที่โดยเฉลี่ยลดลง 2% y-y ขณะที่หากไม่รวม AP ยอด presales ของอีก 11 บริษัทลดลงถึง 6% y-y ใน 1H26 ยอด Presales ที่แข็งแกร่งได้รับแรงหนุนจากส่วนแบ่งตลาดทาวน์เฮาส์ที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ การขยายตลาดต่างจังหวัดที่ดีขึ้น และฐานยอดขายคอนโดที่ต่ำหลังเหตุแผ่นดินไหวใน 1H25 แม้เราคาดว่า presales ของ AP จะลดลง 5% y-y ในเดือน ก.ค.-ส.ค. และคาดว่า presales 2H26F จะลดลง 3% y-y (เทียบกับ +16% y-y ใน 1H26) แต่เราไม่มองว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงของแนวโน้ม แต่เป็นผลจากฐานที่สูง เนื่องจากมีการเปิดตัวหลายโครงการที่เลื่อนมาจากเหตุแผ่นดินไหวใน 1H25 ทั้งนี้แนวโน้ม presales จริงๆ แล้วกำลังดีขึ้น โดยคาดว่าจะเติบโต 9% h-h ใน 2H26F เราปรับเพิ่มคาดการณ์ presales ขึ้น 6-12% ต่อปี เป็น 4.9/5.3/5.6/6.0 หมื่นลบ. ในปี 2026-29F
จุดเปลี่ยนของกำไรในปี 2026F
กำไรของ AP ลดลง 18/13% ในปี 2024-25 แต่ปัจจุบันเราคาดว่าจะกลับมาเติบโต 7/17/12% ในปี 2026-28F โดยมีปัจจัยหลักจาก presales ที่เติบโต 5/7/7% เราคาดอัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงจาก 31.9% ในปี 2025 เหลือ 30.6% ในปี 2026F จากแรงกดดันด้านอัตรากำไรในอุตสาหกรรมและการระบายสต็อก แต่คาดว่าจะฟื้นตัวตั้งแต่ปีหน้า ตามเศรษฐกิจที่ดีขึ้นและแรงกดดันจากการระบายสต็อกที่ลดลง โดยคาดอัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ 30.6/31.7/32.8% ในปี 2026-28F
กระแสเงินสดอิสระแข็งแกร่งหนุนอัตราผลตอบแทนปันผล
AP ตั้งเป้าอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนไม่เกิน 0.7 เท่า และใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นหลักในการซื้อที่ดิน ซึ่งได้แรงหนุนจากการหมุนเวียนที่ดินและโครงการได้รวดเร็ว แม้คาด Capex ปี 2026F อยู่ที่ 1.5 หมื่นลบ. (1.2 หมื่นลบ. ต่อปีในปี 2024-25) แต่คาดอัตราผลตอบแทนกระแสเงินสดอิสระจะสูงถึง 11.6/13.2/14.4% ในปี 2026-28F ซึ่งรองรับอัตราผลตอบแทนปันผลที่ 6.9/8.0/9.0% ที่อัตราการจ่ายปันผลเพียง 38%
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……