WHA (BUY) – ผู้ได้ประโยชน์มากที่สุด – Target Price Bt6.00, Price Bt4.88
เราคาดว่า WHA จะได้ประโยชน์สูงสุดจากรอบการลงทุนของ FDI ใหม่ผ่านธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้า เราปรับเพิ่มมูลค่า NAV ของ WHA เป็น 6 บาท เพื่อสะท้อนแนวโน้มที่ดีขึ้นทั้งด้านปริมาณและราคาที่เพิ่มขึ้น เรามองว่า WHA สามารถมีกำไรเติบโตฐานที่สูงได้ราว 14/24% ในปี 2023-24F WHA เป็นหุ้น Top Pick ของเรา
เป็น Top Pick ของเรา
WHA เป็น Top Pick ของเรา เนื่องจากธุรกิจที่หลากหลายทั้งนิคมอุตสาหกรรม (IE) การให้เช่าโกดัง/โรงงาน ที่ทำให้ได้ประโยชน์จาก FDI ทั้งใหญ่และเล็กตลอดรอบการลงทุน (ดูโครงสร้างกำไรใน Exhibit 1) รอบการลงทุนของ FDI เริ่มในปี 2022 โดยปัจจัยขับเคลื่อนอุปสงค์ที่สำคัญคือความเสี่ยงด้านนโยบายของจีนและภัยคุกคามทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มขึ้น เราปรับเพิ่มราคาเป้าหมาย SOTP DCF NAV ปีฐาน 2024F เป็น 6.0 บาท (จาก 5.0 บาท) และปรับเพิ่มกำไร 3/11/23% ในปี 2023-25F เพื่อสะท้อนยอด presales ที่ดินที่สูงขึ้น และอัตราการเช่าคลังสินค้าที่อาจสูงขึ้น และมูลค่าการขายให้กับกองทรัสต์ ธุรกิจ IE ของเราใช้วิธี NAV ซึ่งเราใช้ส่วนลด 20% สำหรับที่ดิน IE ที่พัฒนาแล้ว และประเมินมูลค่าที่ดินเปล่าในราคาทุน (บทวิเคราะห์นี้เป็นส่วนหนึ่งของบทวิเคราะห์กลุ่มนิคมอุตสาหกรรม “อยู่ในช่วงเร่งตัวขึ้น” วันที่ 19 กรกฎาคม 2023)
ที่ IE ได้ประโยชน์อันดับแรก
เราคาดว่าธุรกิจขายที่ดิน IE ของไทยจะได้ประโยชน์เป็นอันดับแรกจากทั้งราคาและปริมาณขายที่ดินที่สูงขึ้น การสอบถามอุปสงค์ที่ดินล้นหลามด้วยมีความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ที่มีแนวโน้มจะมาพร้อมกับซัพพลายเชน ปัจจุบันเราคาดว่ารอบการลงทุนนี้จะคงอยู่นานขึ้นไปในปี 2027F (จากเดิมในปี 2025F) เราปรับเพิ่มการขายที่ดินเป็น 1,700 ไร่ต่อปี ในปี 2023-26F และ 1,500/1,300 ไร่ ในปี 2027F (จาก 1,500/1,300/1,300/900/800) WHA ขายที่ดิน 1,778 ไร่ ในปี 2022 รวมบิ๊กล็อตให้ BYD และ 920 ไร่ต่อปี ในปี 2016-19 เราปรับเพิ่มการเติบโตของราคาที่ดินเป็น 7/7/7/7/5% ต่อปี ในปี 2023-27F จากเดิมที่ 7/7/5/3/3%
ส่งผลประโยชน์ต่อคลังสินค้าภายหลัง
คลังสินค้าให้เช่าส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็น 1 ใน 3 จังหวัด EEC และโรงงานให้เช่าอยู่ใน IE ของบริษัทฯ ธุรกิจนี้จะช่วยให้ WHA สามารถจับความต้องการ FDI จากบริษัทขนาดเล็กและซัพพลายเชนได้ เนื่องจากรูปแบบธุรกิจของ WHA คือการขายทรัพย์สินเข้า REITs เป็นประจำทุกปี เราคาดว่า WHA จะได้ประโยชน์จากการเช่าและค่าเช่าที่สูงขึ้น และมูลค่าการขายให้ REITs สูงขึ้น เราปรับสมมติฐาน pre-lease ขึ้น 25/33/67% เป็น 200,000 ตรม. ต่อปี ในปี 2024-26F เรายังปรับสมมติฐานการเติบโตของราคาขายสินทรัพย์จาก 3% ต่อปี เป็น 6/4/4/4% และค่าเช่าคลังสินค้าเพิ่มขึ้นจาก 2% เป็น 6% ต่อปี ในปี 2024-26F
EPS เติบโต 14/24% ในปี 2023-24F
เราคาดว่ากำไรปกติจะเติบโต 14/24/10% ในปี 2023-25F ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญสำหรับปี 2023F คือธุรกิจ IE ที่แข็งแกร่งขึ้นและการพลิกฟื้นของธุรกิจโรงไฟฟ้า SPP ของ WHA จากต้นทุนก๊าซที่ลดลงในปี 2023F เราคาดว่า WHA จะลดปริมาณการขายสินทรัพย์ให้กับ REITs ในปีนี้จากกำไร 1.4 พันลบ. ในปีที่แล้ว เราเชื่อว่า WHA ใช้การขายสินทรัพย์เป็นตัวสร้างเสถียรภาพของกำไร และหากกำไรปีนี้แข็งแกร่งอยู่แล้ว บริษัทฯ อาจไม่จำเป็นต้องขายสินทรัพย์จำนวนมากเพื่อรับรู้กำไร
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……