ศูนย์การค้าดูเหมือนจะยังคงเป็นวิถีชีวิตของคนไทยควบคู่ไปกับตลาดอีคอมเมิร์ซที่เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยผู้มาใช้บริการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วหลังคลายล็อกดาวน์เสมอ เราปรับประมาณการกำไรของ CPN ขึ้น 10% ต่อปี ในปี 2021-23F คงคำแนะนำ “ซื้อ” ปรับเพิ่มราคาเป้าหมายเป็น 64 บาท
ปรับเพิ่มประมาณการ
เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรของ CPN ขึ้น 10% ต่อปี ในปี 2021-32F เพื่อสะท้อน 1) การฟื้นตัวของจำนวนผู้มาใช้บริการศูนย์การค้าที่เร็วกว่าที่คาด ซึ่งจะทำให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าลดลงเร็วขึ้น และ 2) ส่วนแบ่งกำไรจากสยามฟิวเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ (SF) ปัจจุบันเราคาดว่าส่วนลดค่าเช่าจะหายไปภายในกลางปี 2023F (Exhibit 1) เทียบกับที่คาดไว้เดิมในสิ้นปี 2023F ซึ่งเป็นผลให้ราคาเป้าหมายปี 2022F ของเราเพิ่มขึ้นเป็น 64 บาท (จาก 58 บาท) เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” CPN จากการฟื้นตัวหลังวิกฤตโควิด โดยคาดว่า EPS จะเติบโต 163/44/26% ในปี 2022-24F และคาดว่ากำไรจะกลับคืนสู่ระดับปี 2019 ในปี 2023F CPN ซื้อขายที่ PE (กำไรสุทธิ) ไม่แพงที่ 29.1 เท่า/21.5 เท่า ในปี 2022-23F เทียบกับ 30 เท่า PE ในปี 2015-19
วิถีชีวิตของคนไทย
เราเชื่อว่าศูนย์การค้าเป็นวิถีชีวิตของคนไทย ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะเป็นประเทศร้อนและเป็นค่านิยมของครอบครัว (Family Values) ผู้มาใช้บริการในศูนย์การค้าฟื้นกลับมาอย่างรวดเร็วและแข็งแกร่งหลังคลายล็อกดาวน์ จำนวนผู้มาใช้บริการในเดือนแรกหลังคลายล็อกดาวน์ในเดือนก.ย.2021 เพิ่มขึ้นเป็น 50-70% ของระดับปี 2019 เทียบกับ 10-20% ในเดือนก.ค.และส.ค. เราคาดว่าจะอยู่ที่ 70-80% ในช่วงไฮซีซั่นใน 4Q21F และน่าจะอยู่ในระดับนี้ต่อเนื่องในปี 2022F เราคาดว่าจำนวนผู้มาใช้บริการจะกลับมาปกติในปี 2023F เมื่อการท่องเที่ยวเริ่มกลับมา CPN ไม่ได้ทำธุรกิจห้างสรรพสินค้าที่มีความเสี่ยงจากอีคอมเมิร์ซ แต่ทำศูนย์การค้าที่สามารถปรับสัดส่วนผู้เช่าให้เป็นสินค้าและบริการที่ตรงกับไลฟ์สไตล์สมัยใหม่
เข้าซื้อ SF
เราไม่ตื่นเต้นกับแผนการเข้าซื้อกิจการ SF ของ CPN เนื่องจาก valuation ที่สูง ตามมาตรฐานการบัญชีของ CPN และที่ราคาเข้าซื้อกิจการของ SF ที่ 12 บาท เราคาดว่าการเข้าซื้อกิจการคิดเป็น PE ที่ 42 เท่า บนกำไรปกติของ SF ในปี 2023F ซึ่งเราคาดว่า SF จะสร้างกำไรให้ 616 ลบ. หรือ 5% ของกำไรของ CPN บริษัทฯ ถือหุ้น 56% ใน SF ณ วันที่ 30 ส.ค.2021 และระยะเวลาการทำคำเสนอซื้อสำหรับหุ้นที่เหลือ 44% จะสิ้นสุดในวันที่ 18 ต.ค. ในประมาณการของเรา เราสมมติให้ CPN ถือหุ้น SF ในสัดส่วน 100% ดูสินทรัพย์ของ SF ใน Exhibit 8
แผนขยายธุรกิจ
เนื่องจากอัตราการกลายเป็นเมืองของประเทศไทยยังอยู่ที่เพียง 52% จึงมีโอกาสให้ CPN ขยายตัวได้อีก เราคาดว่าจะมีศูนย์การค้าใหม่ 10 แห่ง (ประกาศแล้ว 4 แห่ง ในจ.อยุธยา ศรีราชา จันทบุรี ดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค) ภายในปี 2025F ปัจจุบัน CPN มีศูนย์การค้า 33 แห่ง ในประเทศไทย และ 1 แห่ง ในมาเลเซีย เราคาดว่า 10 โครงการใหม่จะทำให้มีพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้น 27% จากปัจจุบันที่ 1.56 ล้านตรม. สำหรับ SF มีพื้นที่เช่าทั้งหมด 332,254 ตร.ม. โดย 30% อยู่ในเมกาบางนา ซึ่งมี IKEA และ 70% ใน 18 คอมมูนิตี้มอลล์
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……