CPN (BUY) – มูลค่าไม่แพง – Target Price Bt75.00, Price Bt47.00
ราคาหุ้นของ CPN ถูก de-rated มาซื้อขายที่ 13.2/11.3 เท่า 2025-26F PE ซึ่งถือว่าไม่แพงสำหรับบริษัทที่มีคุณภาพสูง บริษัทที่ใช้สินทรัพย์เป็นหลักและมีโมเดลธุรกิจที่แข็งแกร่งพร้อมกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ ด้วย EPS ที่กลับมาเติบโตในระดับเลขสองหลักในปี 2026-28F เราคงคำแนะนำ “ซื้อ”
ไม่แพง แนะนำ “ซื้อ”
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” CPN เนื่องจาก 1) ราคาหุ้นถูกปรับลดลงมาอย่างมาก และถือว่าเป็นราคาที่ไม่แพงที่ 13.2/11.3 เท่า PE ในปี 2025-26F ด้วยมีโมเดลธุรกิจที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความสำเร็จและแข็งแกร่ง เราเชื่อว่าการเติบโตของกำไรสุทธิที่ชะลอตัว 4% ในปีนี้เกิดเพียงชั่วคราว และคาดว่าจะเติบโตที่ 12/12/10% ในปี 2026-28F โดยมีปัจจัยผลักดันที่ชัดเจน 2) จากข้อมูลล่าสุด เราไม่กังวลเกี่ยวกับโครงการ Dusit Central Park ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสใหม่ของบริษัทฯ 3) เราชอบแผนการขยายโครงการใหม่ของบริษัทฯ และคาดว่าจะประสบความสำเร็จ โดยมีอัตราการเช่า ณ วันเปิดตัวที่ 80% โครงการที่มีอยู่ของบริษัทฯ มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึง 91% ใน 4Q24 เช่นกัน และ 4) แม้ว่าจะเป็นบริษัทที่มีทรัพย์สินเป็นส่วนสำคัญในการดำเนินธุรกิจ ด้วยมีพื้นที่เช่ารวม 2.0 ล้านตร.ม. แต่ CPN มีงบดุลที่แข็งแกร่ง ด้วยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่ 0.6 เท่า
ปัจจัยผลักดันกำไร
เราปรับลดคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2025-26F ลง 5/4% สะท้อนถึงค่าใช้จ่าย SG&A ที่สูงขึ้นจากการขยายธุรกิจและค่าใช้จ่ายทางการตลาด รวมถึงสมมติฐานยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง อย่างไรก็ตาม เราปรับเพิ่มคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2027-29F ขึ้น 2/5/10% เพื่อสะท้อนถึงขนาดพื้นที่ของศูนย์การค้าใหม่ที่มากกว่าที่คาดไว้ ซึ่งจะเปิดในปี 2025-27F เราคงราคาเป้าหมายปีฐาน 2025F ไว้ที่ 75.0 บาท เราคาดว่า EPS จะเติบโตเพียง 4% ในปี 2025F เนื่องจากส่วนลดค่าเช่าของ 5 ศูนย์การค้าในช่วงปรับปรุง และไม่มีการรับรู้กำไรจากการ Grab Taxi Holdings อีกต่อไป หลังแปลงเป็นหุ้นของ Grab Holdings Ltd ใน 4Q24 คาดการณ์การเติบโตของ EPS ที่ 10-12% ในปี 2026-28F ของเรามาจากการปรับค่าเช่า 3% และการขยายพื้นที่เช่า 8% ต่อปี.
ศูนย์การค้าหกแห่งใหม่ในทำเลที่มีศักยภาพ
ก่อนหน้านี้เราคาดว่าจะมีศูนย์การค้าใหม่ 6 แห่ง ในปี 2025-27F (โดยบางแห่งยังไม่มีทำเลที่ตั้ง) โดยสมมติขนาดศูนย์การค้าเฉลี่ยที่ 30,000 ตร.ม.ของพื้นที่ NLA แต่ละแห่ง เนื่องจากสี่แห่งจะตั้งอยู่ในทำเลที่สำคัญในกรุงเทพฯ โครงการเหล่านี้จึงน่าจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดี เนื่องจากขนาดโครงการที่ใหญ่และอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย เราจึงปรับคาดการณ์พื้นที่เช่าใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2025-24F ขึ้นเป็น 432,614 ตร.ม. จากเดิมที่ 184,886 ตร.ม. และคาดการณ์การเติบโตของรายได้ค่าเช่าศูนย์การค้าแข็งแกร่งขึ้นที่ 10/12% ในปี 2026-27F จาก 3% ในปี 2025F
ข้อมูลที่น่าพอใจเกี่ยวกับ Dusit Central Park
CPN ได้ร่วมลงทุนในโครงการมิกซ์ยูส Dusit Central Park ซึ่งตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ (CBD) ที่มุมถนนสีลม-พระราม 4 ข้อมูลของโครงการจนถึงตอนนี้ไม่เป็นที่กังวลมากนัก CPN ถือหุ้น 85% ในส่วนของศูนย์การค้า, 100% ในส่วนของสำนักงาน และ 30% ในโรงแรมและคอนโดมิเนียม ยอด presales พื้นที่ศูนย์การค้าอยู่ที่ 85% โดยคาดว่าอัตราการเช่าจะอยู่ที่ 80% ในวันเปิดตัวในเดือนสิงหาคม 2025 ส่วนสำนักงานมียอด prelease 40% (อยู่ระหว่างเจรจา 20%) โรงแรมซึ่งเปิดใน 4Q24 คาดว่าจะมีกำไรในปี 2027F โดยจะมีการขาดทุนเล็กน้อยในปีนี้ คอนโดมิเนียมขายได้แล้ว 90% โดยมีเป้าหมายที่จะเริ่มโอนใน 4Q26
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……