AP (BUY) – ให้อัตราผลตอบแทนที่ยั่งยืน – Target Price Bt10.00, Price Bt8.60
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอในปี 2026 อย่างไรก็ตาม เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” AP เนื่องจากตำแหน่งทางการตลาดที่แข็งแกร่งและช่วงราคาผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายยังคงหนุนให้มีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น เรามองว่าอัตราผลตอบแทนปันผลที่ยั่งยืนที่ 6.2/7.6% ในปี 2026-28F นั้นน่าสนใจ
ให้อัตราผลตอบแทนสูงท่ามกลางตลาดอ่อนแอ; แนะนำ “ซื้อ”
บทวิเคราะห์ฉบับนี้เป็นการโอนความรับผิดชอบการวิเคราะห์ให้แก่นักวิเคราะห์คนใหม่ เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” AP 1) เรามองว่า AP เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งที่สุดในไทยในแง่ของส่วนแบ่งตลาด และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ดังนั้นแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอ แต่เราคาดว่าบริษัทยังคงมี EPS เติบโตในระดับปานกลางที่ 2/15/ 7% y-y ในปี 2026-28F แม้เราจะปรับลดกำไรลง 2-6% เราปรับลดราคาเป้าหมายปี 2026F ลงมาอยู่ที่ 10 บาท (จาก 10.2 บาท) 2) เราคาดว่า AP จะยังสามารถรักษาอัตราผลตอบแทนปันผลในระดับสูงที่ 6.2/7.1% ในปี 2026-27F ได้ โดยปัจจุบันหุ้นซื้อขายที่ 2026F PE ที่ 6.1 เท่า ซึ่งอยู่ในระดับต่ำของค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี และ 3) AP ยังคงมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง โดยมีอัตราหนี้สินสุทธิต่อทุนเพียง 0.6 เท่าในปี 2025
ส่วนแบ่งตลาดยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ยอด presales ของ AP ทรงตัวในปีที่ผ่านมา แม้จะเผชิญกับเหตุแผ่นดินไหวและภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอมาก โดยบริษัทมี presales สูงที่สุดเมื่อเทียบกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ในบรรดา 7 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศ AP มีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มจาก 18% ในปี 2018 เป็น 31% ในปี 2025 ขณะที่ presales ทั้งอุตสาหกรรมลดลง 33% AP เป็นผู้พัฒนาเพียงรายเดียวที่มี presales สูงกว่าในปี 2018 โดยได้แรงหนุนจากพอร์ตที่ดินในกรุงเทพฯ ที่มีความหลากหลาย โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ซึ่ง AP เป็นผู้พัฒนารายใหญ่เพียงรายเดียวที่ยังคงเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องตลอดช่วงขาลงของตลาด ยอดขายโครงการแนวราบคิดเป็น 83% ของ presales ปี 2025
ยอด presales ทรงตัวอีกปี
ยอด presales ของ AP ในปี 2024-25 ทรงตัวอยู่ที่ 4.7 หมื่นลบ. ต่อปี หลังจากที่พุ่งสูงสุดหลังสถานการณ์โควิด-19 ที่ 5.0/5.1 หมื่นลบ. ในปี 2022-23 เราคาดว่ายอด presales จะยังคงอ่อนแอในปีนี้ แม้ว่าความเชื่อมั่นของตลาดจะดีขึ้นในช่วงต้นปีเนื่องจากสถานการณ์ทางการเมืองที่มีเสถียรภาพมากขึ้น แต่สงครามในอิหร่านและราคาน้ำมันที่สูงขึ้นได้ส่งผลกระทบต่อความต้องการอีกครั้ง ยอด presales ใน 1Q26 อยู่ที่ 1.1 หมื่นลบ. ลดลง 7% y-y เราจึงปรับลดคาดการณ์ยอด presales ลง 4-6% เหลือ 4.7/4.9/5.0 หมื่นลบ. ในปี 2026-28F ตามลำดับ
อัตราผลตอบแทนปันผล 6.2-7.6% ในปี 2026-28F
เราคาดว่าอัตราผลตอบแทนปันผลยั่งยืนที่ 6.2/7.1/7.6% ในปี 2026-28F ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อ่อนแอในปัจจุบัน ซึ่งขับเคลื่อนโดยแนวโน้มส่วนแบ่งการตลาดที่เพิ่มขึ้น อัตราผลตอบแทนที่สูงเช่นนี้มาจากอัตราการจ่ายเงินปันผลเพียงประมาณ 38% เท่านั้น อัตราผลตอบแทนที่สูงเหล่านี้จะได้รับการสนับสนุนจากอัตราผลตอบแทนจากกระแสเงินสดอิสระ (FCF) ที่สูงถึง 9.2/12.3/13.2% ตามลำดับ AP เป็นผู้จ่ายเงินปันผลที่สม่ำเสมอด้วยอัตราการจ่ายเงินปันผล 36-38% ในช่วงสามปีที่ผ่านมา เรามองว่า AP มีงบดุลที่แข็งแกร่ง โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิที่ 0.6 เท่าในปี 2025
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……