Property (Overweight) – ผู้พัฒนารายใหญ่ยังคงโตต่อเนื่อง
แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงซบเซา แต่ส่วนแบ่งตลาดยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ โดย AP และ SIRI ครองส่วนแบ่ง presales รวมกันถึง 76% ของยอด presale 2Q26 เราจึงปรับเพิ่มน้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเป็น “OVERWEIGHT” ด้วยเชื่อว่าวัฏจักรอุตสาหกรรมกำลังเข้าใกล้จุดต่ำสุด และภาวะอุปสงค์ที่ยังจำกัดจะยิ่งเอื้อต่อผู้พัฒนารายใหญ่ เราชอบ AP รองลงมาคือ SIRI และ SPALI
ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซาใน 2Q26
ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอและต่ำกว่าระดับปกติในระยะยาวมาก เราคาดว่า presales รวมของ 7 ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ อยู่ที่ 3.6 หมื่นลบ. ใน 2Q26 (+17% y-y, -4% q-q) การเติบโต y-y มาจาก presales คอนโดที่ฟื้นตัวจากฐานต่ำ หลังได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวในเดือนมีนาคม 2025 อย่างไรก็ตาม presales รวมรายไตรมาสยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสของปี 2025 ที่ 3.8 หมื่นลบ. ความต้องการในตลาดระดับบนยังคงถูกกดดันจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคและการแข่งขันที่รุนแรง ขณะที่ตลาดระดับกลางถึงล่างยังเผชิญแรงกดดันจากปัญหาความสามารถในการซื้อ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ยอด presales โครงการแนวราบ (66% ของยอดรวม) ทรงตัว (-3% y-y และทรงตัว q-q) อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมที่ดูทรงตัวนี้ซ่อนความแตกต่างของการดำเนินงานที่ชัดเจน โดย AP ยังคงมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่รายงานยอด presales แนวราบลดลง ยอด presales คอนโดเพิ่มขึ้น 99% y-y จากฐานที่ต่ำ แต่ลดลง 11% q-q สำหรับ 1H26 ยอด presales รวมอยู่ที่ 7.4 หมื่นลบ. (+2% y-y)
ส่วนแบ่งตลาดยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้นำ
AP ยังคงเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ที่สุด ด้วยมี presales 1.2 หมื่นลบ. ใน 2Q26 คิดเป็น 34% ของ presales รวมของ 7 ผู้พัฒนาอสังหาฯ ตามด้วย SIRI ที่ 28% และ SPALI ที่ 15% ทำให้ทั้งสามบริษัทครองส่วนแบ่งตลาดรวมถึง 76% เพิ่มขึ้นจาก 67/70/75% ในปี 2023–25 สะท้อนการกระจุกตัวของตลาดที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดย AP มี presales เติบโตมากที่สุด (+50% y-y, +10% q-q) หนุนโดยยอดขายโครงการแนวราบที่แข็งแกร่ง แม้ความต้องการในกลุ่มนี้โดยรวมจะทรงตัว และเป็นผู้พัฒนาเพียงรายเดียวที่มี presales แนวราบเติบโตทั้ง y-y และ q-q ขณะที่ SIRI ยังคงมี presales แข็งแกร่งที่ 1 หมื่นลบ. หนุนโดยโครงการคอนโด ส่วน SPALI อ่อนตัวลงในไตรมาสนี้ ซึ่งน่าจะเป็นผลจากจังหวะการเปิดโครงการก่อนเข้าสู่ช่วงเปิดตัวโครงการจำนวนมากใน 2H26 ขณะที่ LH ยังคงอ่อนแอ โดย presales ลดลง 34% y-y และส่วนแบ่งตลาดลดลงเหลือ 8%
การระบายโครงการคงค้างต่อเนื่อง
ปี 2026F คาดว่าจะยังเป็นปีแห่งการเร่งระบายโครงการคงคลัง โดยยังคงมีแรงกดดันต่ออัตรากำไรต่อเนื่อง หลังอัตรากำไรขั้นต้นของ 7 ผู้พัฒนาอสังหาฯ ลดลงจาก 34% ในปี 2022 เหลือ 25% ใน 1Q26 AP, SIRI และ SPALI มีอัตรากำไรลดลงเช่นกันจากการปรับตัวตามแรงกดดันด้านราคาในตลาด แต่การลดลงยังน้อยกว่าผู้พัฒนาที่เร่งระบายโครงการคงค้างอย่างหนัก เนื่องจากทั้งสามบริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่ที่แข็งแกร่ง จึงไม่จำเป็นต้องใช้การลดราคาโครงการคงคลังเพื่อกระตุ้นยอดขายมากนัก โดย AP, SIRI และ SPALI มีสัดส่วนรวมถึง 89% ของมูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด 9.3 หมื่นลบ. ของกลุ่มผู้พัฒนาใน 2H26
เราชอบ AP, SIRI และ SPALI
เราปรับเพิ่มนำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็น “OVERWEIGHT” จากเดิม Underweight เนื่องจากเชื่อว่าวัฏจักรธุรกิจกำลังเข้าสู่จุดต่ำสุดในปี 2026 และราคาหุ้นในปัจจุบันได้สะท้อนปัจจัยลบส่วนใหญ่ไปแล้ว โดยอุปสงค์ยังอยู่ต่ำกว่าระดับปกติในระยะยาวราว 40% แต่คาดว่าจะทยอยฟื้นตัวตั้งแต่ปี 2027F ตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และส่วนแบ่งตลาดมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่กับผู้พัฒนารายใหญ่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเราชอบ AP, SIRI และ SPALI
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……