AMATA (BUY) – ทบทวนมูลค่าพื้นฐานใหม่- Target Price Bt35.00, Price Bt27.50
ราคาหุ้น AMATA พุ่งขึ้นแล้ว 70% YTD หลังทบทวนมูลค่าพื้นฐานใหม่ เรายังคงมองว่าหุ้นยังมี upside จากราคาเป้าหมายใหม่ปีฐาน 2027F ที่ 35 บาท เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วย AMATA ได้ประโยชน์โดยตรงจาก FDI ที่เติบโตแข็งแกร่งในไทย ประโยชน์ไม่เพียงแต่มาจากยอดขายที่ดินเท่านั้น แต่ยังได้แรงหนุนจากฐานรายได้ประจำที่ขยายตัวต่อเนื่องอีกด้วย
ยังมี upside ; คงคำแนะนำ “ซื้อ”
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” AMATA เนื่องจากได้ประโยชน์โดยตรงจากวัฏจักรการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่กำลังเติบโตแข็งแกร่งในไทย บริษัทได้แรงหนุนจากฐานยอดขายที่ดินที่สูงกว่าช่วงก่อนโควิด รวมถึงฐานรายได้ประจำที่ขยายตัวต่อเนื่อง หลังประเมินมูลค่า Breakup Value ในบทวิเคราะห์ “AMATA – ความต้องการที่ดินแข็งแกร่ง” วันที่ 31 กรกฎาคม 2025 เราได้ทบทวนมุมมองด้านมูลค่าหุ้นอีกครั้ง และเห็นว่าราคาหุ้นยังมีโอกาสปรับตัวขึ้นได้อีก ในบทวิเคราะห์นี้ เราได้ปรับมาใช้ปีฐาน 2027F ทำให้ราคาเป้าหมาย NAV เป็น 35 บาท จากเดิม 31 บาท.
ประเด็นที่ 1: ราคาหุ้นสะท้อนยอดขายที่ดินเพียง 750 ไร่ต่อปี
เราประเมินว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่สะท้อนอยู่ในราคาหุ้น AMATA โดยแยกมูลค่าธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำออกก่อน แล้วนำมูลค่าหุ้นส่วนที่เหลือมาคำนวณเป็นมูลค่าของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ผลการวิเคราะห์พบว่า ราคาหุ้นปัจจุบันที่ 27.5 บาท สะท้อนยอดขายที่ดินเพียง 750 ไร่ต่อปี ซึ่งเรามองว่าต่ำและระมัดระวังมากเกินไป เมื่อเทียบกับวัฏจักรการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ยังแข็งแกร่ง โดยเราคาดว่ายอด Presales ที่ดินจะอยู่ที่ 1,400 ไร่ในปี 2026F และ 1,200 ไร่ต่อปีในปี 2027–29F AMATA มียอด presold ที่ 1,854/3,019/1,233 ไร่ ในปี 2023–25 ทั้งนี้ที่ระดับ 1,000/1,200 ไร่ต่อปี AMATA จะมีมูลค่า 31/34 บาท/หุ้น
ประเด็นที่ 2: ราคาหุ้นไม่ได้สะท้อนมูลค่าธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ
เราแบ่งราคาเป้าหมาย 35 บาทต่อหุ้น ซึ่งประเมินด้วยวิธี Sum-of-the-Parts (SOTP) ออกเป็น 4 ส่วน ได้แก่ 1) ธุรกิจขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม 26.3 บาท/หุ้น โดยสมมติให้ที่ดินที่พัฒนาแล้วให้มูลค่าโดยมีส่วนลด 30% จากราคาตลาด และที่ดินเปล่าใช้มูลค่าตามบัญชี 2) ธุรกิจโรงงานให้เช่า 5.2 บาท/หุ้น 3) ธุรกิจสาธารณูปโภคและธุรกิจโรงไฟฟ้าที่ลงทุนผ่านบริษัทร่วม 3.2 บาท/หุ้น และ 4) เงินลงทุนใน REIT 0.3 บาทต่อหุ้น โดยธุรกิจในข้อ 2–4 ถือเป็นแหล่งรายได้ประจำ ซึ่งคิดเป็น 33% ของ EBIT และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในปี 2025 ของ AMATA และเราคาดว่ารายได้ดังกล่าวจะเติบโตเฉลี่ย 11% ต่อปี และคิดเป็น 42% ของ EBIT และส่วนแบ่งกำไรทั้งหมดในปี 2029F ทั้งนี้ ที่ราคาหุ้นปัจจุบันที่ 27.5 บาท สะท้อนว่านักลงทุนกำลังให้มูลค่าเฉพาะธุรกิจขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ขณะที่แทบไม่ได้ให้มูลค่ากับธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ ซึ่งเรามองว่าเป็นการประเมินมูลค่าที่ต่ำกว่าปัจจัยพื้นฐานของบริษัท
ประเด็นที่ 3: Adjusted P/BV อยู่ที่เพียง 0.9 เท่า
ปัจจุบัน AMATA ซื้อขายที่ P/BV ปี 2027F เพียง 1.1 เท่า อิงจากมูลค่าของที่ดินเปล่าของบริษัท ซึ่งส่วนใหญ่ได้มาจากการซื้อสะสมตั้งแต่หลายสิบปีก่อนในราคาทุนเดิม เราจึงปรับมูลค่าทางบัญชีเพื่อให้สะท้อนมูลค่าทางเศรษฐกิจของสินทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น โดยประเมินที่ดินที่พัฒนาแล้วที่ส่วนลด 30% จากราคาตลาด และที่ดินเปล่าที่ 1.2 เท่าของมูลค่าทางบัญชี ซึ่งสะท้อนสมมติฐานการปรับขึ้นราคาที่ดินอย่างระมัดระวังของเราตั้งแต่วันที่ซื้อ ด้วยวิธีดังกล่าว Adjusted P/BV ของ AMATA จะลดลงเหลือเพียง 0.9 เท่า ทั้งนี้ เนื่องจากเราให้ ROE ที่ 15% ในปี 2027F เราจึงเชื่อว่า AMATA มีมูลค่าต่ำกว่าปัจจัยพื้นฐาน แม้พิจารณาจาก P/BV ตามงบการเงินที่ 1.1 เท่า และยิ่งน่าสนใจมากขึ้นเมื่อพิจารณาจาก Adjusted P/BV ที่เพียง 0.9 เท่า
ติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน……